摘要： 随着我国城市建设步伐加快，各种形式的住宅楼拔地而起，越来越多的人喜迁新居，城市居民的住房条件得到很大改善。与此同时，很多建筑术语也随之走进千家万户，受到越来越多的城市居民的关注。本文将《住宅设计规范》(GB 500096-1999)中的一些关于住宅型式的常用术语介绍给广大读者，并对此加以解释或说明。
低层住宅 按《住宅设计规范》1.0.3条规定为1至3层。低层住宅常见的型式是各种平房、院落式住宅、独立式或并联式住宅(俗称别墅)以及上海地区的里弄住宅和南方城市沿街的铺面房等。最近引进的欧式街坊住宅TOWNHOUSE也属于低层住宅。过去的“筒子楼”多数是低层住宅，由于无法满足独门独户的要求，属于被淘汰的住宅型式，专业界认为低层住宅的内在特征是没有垂直公共交通，即没有共用楼梯和电梯。在一些地区，由于用地紧张，独立式住宅等出现3层半或4层的，有时被视为低层住宅。
多层住宅 按《住宅设计规范》1.0.3条规定为4至6层。多层住宅在我国城市住宅中所占比例最大，多为砖混结构，不设电梯，是最经济实用的住宅型式。多层住宅常常一梯多户共用，按照《住宅设计规范》规定，多层住宅可不设置电梯，所以从经济的角度出发，我国的多层住宅以6层居多。专业界认为多层住宅的内在特征是垂直公共交通只到达第6层。我国近期出现了一批第6层使用套内楼梯，再上一层的住宅。《住宅设计规范》认为“顶层住户的一次室内登高并没有超出规定范围”因此，“跃层部分可不计层数”，仍然被视为多层住宅。
中高层住 宅按《住宅设计规范》1.0.3条规定为7至9层。这是根据垂直交通和防火要求划分出来的。《住宅设计规范》规定7层及7层以上必须设置电梯，而《高层民用建筑设计防火规范》规定10层及10层以上为高层住宅，因此在多层与高层之间的住宅划分为中高层住宅，俗称小高层。中高层住宅是定义最含糊的，一方面，某些地区违规现象十分严重，7至9层住宅不设电梯的很普遍；另一方面《高层民用建筑设计防火规范》规定12层及12层以上的单元式和通廊式住宅才设消防电梯，而且，《住宅设计规范》规定12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台。因此很多10和11层的住宅只设普通电梯，经常被视为“小高层”。
高层住宅 按《住宅设计规范》1.0.3条规定为10层及10层以上。这主要是根据防火要求划分的。《高层民用建筑设计防火规范》根据我国城市建筑火灾扑救实践，认定我国登高消防车扑救24米以下建筑火灾最为有效，所以将24米以上的公共建筑(一般7～8层)划为高层建筑。但考虑到我国住宅量大面广，强调经济适用，而各住宅单元自然形成较小的防火分区，火灾蔓延受到一定限制，因此对住宅做了区别对待，允许将住宅放宽到10层才划为高层。原来的《住宅建筑设计规范》将高层住宅上限划定在30层，随着高层建筑突破100米的限制，高层住宅的上限相应取消。因此，过去关于30层以上住宅为超高层住宅的说法，已不成立。
高层住宅根据楼梯、电梯布置形式和套型平面组合形式的不同，分为“单元式”、“通廊式”和“塔式”。 《高层民用建筑设计防火规范》分别对3种形式提出不同的防火要求，因此，《住宅设计规范》特别给了明确的定义。
单元式高层住宅 “由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅”。单元式高层住宅的特点是套型平面布置灵活，室内交通面积少，容易满足采光通风要求。单元式高层住宅的各单元形成独立的防火分区，但从电梯合理利用和防火疏散要求出发，往往在适当层次连通。由多个住宅单元组合而成的单元式高层住宅，外形一般呈条形，俗称“板式”。
通廊式高层住宅 “由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅”。 通廊式高层住宅曾经是典型的“板式”高楼。为了最大限度利用楼梯、电梯，每户需要经过较长的走廊进入套内，套型设计麻烦较多。内廊式造成每套住房只有单朝向，通风不良，而且日照条件差的住户比例高。外廊式往往出现卧室和厨房等房间的窗户开向公共走廊，相互干扰严重。随着居民对住房质量水平要求不断提高，通廊式高层住宅越来越不受欢迎。
塔式高层住宅 “以共用楼梯、电梯为核心布置多套住户的高层住宅”。住宅的平面型式主要有条形和点式两种，点式住宅达到一定高度成为“塔式”。塔式高层住宅一般同层多户共用一梯，过去套型小，电梯占造价比例高，一般设计到一梯6～12户，目前最普遍的是一梯4～8户。塔式高层住宅平面型式多样，常见的有“蝶形”、“风车形”、“三叉形”等，多数平面左右对称，为了每户有南向窗户，从南向北分级展开的平面较多。
跃层住宅 《住宅设计规范》定义为“套内空间跨越两楼层及以上的住宅”。跃层住宅利用户内楼梯，组织套内各空间关系，避免套内长走廊或房间相互穿套的矛盾。跃层住宅的套型面积较大，一般要在130平方米以上。跃层住宅常见的入户口在下层，因此，下层普遍布置起居室、厨房、餐厅等公共活动空间，上层布置卧室、书房等私密性要求高些的房间。跃层住宅的设计难点是上下两层房间不相对应，结构和设备布置必须特殊处理，特别是厨房、卫生间排水管的处理要特别慎重。
复式住宅 复式住宅也是“套内空间跨越两楼层及以上的住宅”，属于跃层住宅的特例。复式住宅将套内空间分为两种高度，厅和主卧室占用一个半到两个层高，厨房、卫生间和次卧室等分为上下层。最典型的例子是80年代末由香港建筑师介绍的复式样板住宅，厅的高度3.6米，其他小房间2.4米，两层厅配套三层其他房间。有些设计按照层高高的部分计算建筑面积，按实际房间面积计算使用面积，结果使用面积超过建筑面积，声称使用面积系数超过百分之百，这是不规范的。
错层住宅 错层住宅没有严格的定义，有些住宅利用坡地或半地下室，局部抬起半层，使住宅建筑立面高低错落，别具风格。目前有两种错层方法，一种是整套错落，从楼梯的不同平台入户，这种套型室内没有高差。另一种套内错落，套内交通需要上半层或下半层，房间之间联系麻烦。但有些住户认为可将家中公共空间与私密空间分开，感觉舒适。套内错落的住宅室内空间往往与复式住宅中部分套型相似，两者都在室内出现上半层或下半层的活动路线。主要的区别是，复式住宅套内房间高度不同，而错层住宅套内房间基本是同一高度，另外，复式住宅多数套型跨越两楼层，而错层住宅一般只有一层。从外立面看，两者各立面窗户均不在同一水平线上，但错层住宅按规律等高错落，而复式住宅由于层高不同，建筑层数不同，各立面窗户错落情况复杂，从南面看和从北面看层数相差三分之一。